ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области"
Адрес офиса: г. Мурманск,Театральный бульвар, д. 8

Мурманск

(8152) 47-46-90

Дополнительные расходы и риски

Процедура получения ипотечного кредита/займа (далее -кредита) связана с определенными единовременными расходами. Такие расходы нужно обязательно принимать во внимание при выборе ипотечной программы, потому что по одной программе они могут быть значительно выше, чем по другой.

РАСХОДЫ ЗАЕМЩИКА ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Расходы, связанные с обоснованными требованиями кредиторов:

- плата за проведение независимой оценки приобретаемого объекта недвижимости,
- плата за страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога (объекта недвижимости) в пользу кредитора.

Расходы, связанные с требованиями, которые кредитор устанавливает по соглашению с заемщиком:

- плата за страхование жизни и трудоспособности заемщика;
- плата за страхование риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости (титул);
- плата за страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту;
- единовременная комиссия за открытие аккредитива;
- единовременная комиссия за аренду банковского сейфа (ячейки)

РАСХОДЫ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Обязательные расходы:

- госпошлина за регистрацию прав собственности на приобретаемое жилье и ипотеки.

Расходы, которые добровольно производятся заемщиком, приобретающим объект недвижимости:

- комиссионное вознаграждение за риэлторские услуги,
- плата за услуги по подготовке договора купли-продажи и ипотеки объекта недвижимости,
- плата за услуги по содействию в оформлении государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости.


КАКИЕ РИСКИ БЕРЕТ НА СЕБЯ ИПОТЕЧНЫЙ ЗАЕМЩИК

Заключая кредитный договор/договор займа, вы принимаете на себя обязательства своевременно погашать свою задолженность по основному долгу и проценты за пользование кредитом. При этом существуют определенные риски, которые могут помешать вам исполнить обязательства надлежащим образом.

  • Что будет, если я потеряю работу и не смогу платить по кредиту?
  • Поскольку ипотечный кредит берется на достаточно долгий срок – до 30 лет, за это время в жизни заемщика могут произойти самые разные перемены: увольнение, понижение зарплаты, появление детей – в связи с чем существенно вырастают расходы и т.п. Значит, в какой-то момент платежи по кредиту могут слишком обременительными.

    Как этого можно избежать?
    Чтобы у заемщика не возникло проблем, если его зарплата снизится, большинство банков вводят специальный ограничитель: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать определенной доли дохода заемщика. Например, по стандартам АИЖК, ипотечный платеж не может быть больше 45% ежемесячного бюджета заемщика (после вычета платежей по другим кредитам и прочим финансовым обязательствам (например, алиментам). Поэтому, даже при снижении дохода, заемщик останется платежеспособным. Кроме того, заемщик может сам позаботиться о себе, застраховав свою жизнь и здоровье. Если в будущем он не сможет работать из-за болезни, или несчастного случая, то ипотечный кредит будет погашен за счет страховки.

  • А что будет, если банк вдруг поднимет процентную ставку по моему кредиту? А если я брал кредит с "плавающей ставкой" – она может вырасти?
  • Если процентная ставка – фиксированная (и ее постоянный размер обозначен в кредитном договоре), то банк не имеет права поднимать ее – даже если в стране начнется очередной экономически кризис.

    Если процентная ставка по кредиту «плавающая», то банк может ее увеличить – в случае роста индекса, к которому она привязана.

    Как этого можно избежать?
    Прежде чем подписывать договор с банком, нужно проверить, что сегодняшняя ставка обозначена в договоре как постоянная на весь срок кредита.


    Чтобы защитить интересы заемщика, некоторые банки в программах с «плавающим процентом» вводят ограничения по минимальному и максимальному значениям ставки. Если заемщик хочет оформить кредит с плавающей ставкой, ему стоит заранее поинтересоваться – есть ли такие ограничения у его кредитора. 

  • Если я беру кредит в долларах, что случится, когда доллар подорожает?
  • Если кредит взят в иностранной валюте, а зарплату заемщик получает в рублях, то его платеж по кредиту может заметно вырасти в случае роста курса доллара, или евро.

    Как этого можно избежать?
    Все эксперты в один голос рекомендуют заемщиками брать кредит только в той валюте, в которой он получает основной доход. В этом случае, вас никак не будет беспокоить колебание курса доллара и евро.
    А по стандартам Агентства, ипотечные кредиты выдаются только в российских рублях. Так что, заемщикам можно не бояться изменения скачков валютных курсов.

  • Если моя квартира, которая находится в залоге у банка, со временем подешевеет, чем мне это грозит?
  • Если цена заложенного жилья заметно упала (например, во время кризиса), то она может стать меньше размера долга. При таких изменениях некоторые банки могут потребовать дополнительное обеспечение кредита. Но главный риск возникает в случае дефолта заемщика. Если жилье существенно подешевело, то денег, вырученных с его продажи, может не хватить, чтобы рассчитаться с банком. В итоге, заемщик может остаться без жилья, но – с долгом кредитору.

    Как этого можно избежать?
    Большинство банков дают кредиты на сумму, не большую, чем 90% стоимости приобретаемой квартиры. Таким образом, у заемщика остается «запас» стоимости на случай падения цен на жилье. Кроме того, на случай дефолта заемщик может застраховаться (оформить страхование финансовой ответственности).

    Этот вид страхования предполагает, что, если денег от продажи квартиры не хватит на погашение кредита, разницу банку компенсирует страховая компания.

  • Если из-за каких-то проблем не смогу платить по кредиту, банк заберет мою квартиру?
  • За долгий срок у любого заемщика могут возникнуть непредвиденные трудности. Если он прекратит платить по кредиту, банк может через суд изъять заложенное жилье и продать его, чтобы погасить долг.

    Как этого можно избежать?
    В большинстве банков в период кризиса появились специальные программы реструктуризации, которые позволяют заемщикам пережить трудный период. Это либо своего рода «кредитные каникулы», во время которых заемщик очень маленькую сумму, либо – удлинение срока кредита, благодаря которому платеж становится меньше, либо другие меры того же рода.

    Поэтому, в случае проблем с финансами, заемщику необходимо как можно быстрее обратиться к кредитору и попросить о реструктуризации задолженности.

  • Если моя квартира пострадает от пожара или другого несчастного случая, я буду обязан погасить долг банку?
  • Купленное по ипотеке жилье, как и любое другое, может пострадать от несчастного случая – пожара, взрыва, залива. При этом, от долга банку заемщика никто не освобождает. И, при исчезновении предмета залога, кредитор вправе потребовать полного досрочного погашения кредита.

    Как этого можно избежать?
    Чтобы защитить интересы и банка и заемщика, законом об ипотеке предусмотрено обязательное страхование предмета залога. То есть, заемщик просто не сможет оформить ипотечный кредит без этой страховки ни в одном банке. Она предполагает, что, если квартира сгорит, или будет залита водой, или еще как-то пострадает от несчастного случая, либо стихийного бедствия, долг перед банком погасит страховая компания. 
    Кроме того, заемщик может застраховать жилье не на сумму долга перед банком (минимальная сумма по требования закона), а на реальную стоимость жилья. Тогда страховой премии хватит не только на погашение долга банку, но и на ремонт.

  • Если моя сделка по купле-продаже жилья будет признана недействительной, я лишусь квартиры, но продолжу платить долг банку?
  • При покупке недвижимости существует риск того, что сделку признают недействительной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника). Также заемщик может утратить право собственности на часть предмета залога или долю в праве собственности в связи с разделом общего имущества при разводе.

    Как этого можно избежать?
    Заемщик при получении кредита может застраховаться от риска утраты права собственности на имущество (страхование титула). В этом случае, если сделку признают недействительной, его долг банку будет погашен страховой компанией.

    По стандартам АИЖК также действует правило, по которому ипотечная сделка не может состояться, если со стороны продавца выступает третье лицо по доверенности.

  • Если я покупаю квартиру по ипотеке в недостроенном доме, а сроки сдачи дома затягиваются – к чему это приведет?
  • Если заемщик покупает квартиру в строящемся доме, он может столкнуться с тем, что строительство дома либо затягивается, либо – останавливается. При этом, заемщик обязан продолжать вносить в банк регулярные платежи по кредиту.

    Как этого можно избежать?
    В 2004 г. в России был принят федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон гарантирует максимальную защиту интересов покупателей жилья.
    Поэтому, заемщикам стоит приобретать жилье только у тех застройщиков, которые работают в рамках этого закона